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茅台电商解散!含着金汤匙出生,为何沦为“弃子”?

本报记者庄灵辉卢志坤北京报道

一项还未落地的(de)政策在房地产行业引发轩然大波。

日前,住房和城乡建(jian)设(she)部、人(ren)民银行在北京召开重点房地产企业(qiye)座谈会。虽然座谈会后至今并未公布任何政策,但据多家媒体报道,座谈会后参会房企被要求在9月底提交最新的(de)资产负债表,监管部门将按照“三条红线”管控这些重点房企此后的(de)融资行为。2021年1月1日起,这一监管政策或将在整个房地产行业推行。

所谓“三条红线”,即剔除预收款后的(de)资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍。按照这“三条红线”,监管部门将试点房企分为四档管理,每降低一档,此后的(de)有息负债规模增速上限将增加5%。与此前市场热传的(de)“3、4、5”新规基本一致。

多位业内人(ren)士向《中国经营报》记者表示,此次房地产融资政策收紧,或与今年上半年各地土拍市场的(de)火热以及房企高频(pin)融资有关,但作为落实房地产长效机制的(de)一环,此次政策本意肯定也是(shi)防范化解金融风险,保持房地产市场平稳健康发展。

对(dui)此政策的(de)影响,多位业内人(ren)士则认为行业此前的(de)融资模式将被颠覆,高负债带来的(de)高周转发展模式也将被终结,房企恐再难靠高周转模式快速扩大规模。但长期来看,这一政策确会促进行业有序健康发展。而为适应政策要求,往后联合开发的(de)地产项目或将激增。

颠覆房企融资模式

大规模和低成本融资一直是(shi)房企比较重视(shi)的(de),高负债带来房企规模高速扩张这一模式也早已被行业承认。

实际上,日前住建(jian)部与央行主导的(de)座谈会虽然透露出融资收紧的(de)信号,但并未正式公布与“三条红线”相关的(de)监管政策。在官方网站(wangzhan)中,对(dui)座谈会上融资监管机制的(de)表述仅为“形成了重点房地产企业(qiye)资金监测和融资管理规则”。

虽然还未“官宣”,但房企施行“三条红线”融资监管这一政策却已被广泛谈论,在不少房企中期业绩会以及媒体报道中,都不乏这一政策的(de)细则与点评。

目前被广泛谈论的(de)政策细则均类似于此前市场流传的(de)“3、4、5”政策。即按照上述三条红线,监管层将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行监管。触及全部三条红线的(de)房企被列为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;触及其中任何两条红线的(de)房企被列为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;触及其中任何一条红线的(de)房企被列为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三条红线”均未触及的(de)房企被列为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

这一并未正式落地的(de)政策之所以引发行业广泛关注,在于其对(dui)房地产行业融资模式的(de)颠覆。

“大规模和低成本融资一直是(shi)房企比较重视(shi)的(de),高负债带来房企规模高速扩张这一模式也早已被行业承认。此前为防控资金违规流入房地产市场,监管层也出台过相关政策,但像‘三条红线’这样直接对(dui)房企融资规模进行限制的(de)政策却可以说是(shi)空前的(de)。”一家上市房企的(de)从业人(ren)员告诉记者,针对(dui)房企各个融资渠道,此前监管层已出台过多项监管政策,这样直接限制房企融资规模的(de)政策则属首次,可以说是(shi)对(dui)房企此前融资模式的(de)一种颠覆。

化解房地产金融风险

无论是(shi)官方对(dui)此次座谈会的(de)表述还是(shi)业内分析,都可看出此次“三条红线”政策是(shi)为了规范房企有序融资,防范化解房地产金融风险。

为何会在当前阶段出台如此严格的(de)房企融资监管政策?业内分析认为,直接诱因是(shi)今年上半年持续火热的(de)土地市场,因为土地市场的(de)火热侧面反映了各地方政府仍欠缺控制地价的(de)动力。

今年的(de)土拍数据也印证了这一分析。Wind数据显示,今年3月至7月,100个大中城市成交住宅类土地溢价率均在16%以上,与往年同期相比并无明显降幅。另据中原地产研究中心数据,截至8月24日,全国50个大城市合计卖地金额超过2.6万亿元,同比上涨21%。上海、杭州土地出让金超过2000亿元,北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元,刷新历史同期纪录。

上海易居房地产研究院的(de)数据报告也显示,今年1至7月,全国100个城市居住用地价格为6088元/平方米,同比上涨8.8%。虽然地价总体上呈现涨幅收窄态势,但仍呈上涨趋势,各地也出现了较多的(de)高溢价地块,稳地价工作仍需坚持。

但无论是(shi)官方对(dui)此次座谈会的(de)表述还是(shi)业内分析,都可看出此次“三条红线”政策是(shi)为了规范房企有序融资,防范化解房地产金融风险。

显而易见的(de)背景是(shi)目前房企偿债压力在不断增加。贝壳研究院发布的(de)数据显示,2020年下半年房企债券融资偿还迎高峰期,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,较上一年增加58%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,如“三条红线”正式落地,有助于改变房企此前“拆东补西”的(de)融资模式,使房企更加注重自身的(de)稳健增长,确实在防范化解金融风险方面有不小的(de)作用。

“无论是(shi)否标榜过高周转房企,不少规模房企的(de)发展速度都是(shi)不慢的(de),确实存在一定的(de)潜在风险。当前也有部分规模房企暴露出这方面的(de)风险,因为影响较大,无论是(shi)监管层还是(shi)企业(qiye)甚至社会层面都不希望看到这样的(de)事情发生。”上述业内人(ren)士表示,快速发展的(de)房企要“慢”下来肯定会面临各种难题,但这无疑是(shi)促进行业有序健康发展的(de)必经之路。

在龙湖集团2020中期业绩会上,龙湖集团CFO赵轶在回复媒体相关提问时也曾表示,这一举措的(de)主要目的(de)还是(shi)想稳住开发商的(de)杠杆,控制负债不会过快增长,从而把房价稳定下来。“我(wo)们(men)认为这个措施应该说是(shi)规范行业行为,倒逼行业进入健康状态。”

联合开发或将激增

为尽快适应政策要求,往后联合开发的(de)地产项目很可能将增多。

虽是(shi)规范行业行为的(de)政策,但收紧融资渠道,无疑是(shi)让高速发展的(de)房企踩了刹车。这让不少房企在着力降负债的(de)同时,也在思考着此后的(de)发展模式。

根据2019年年报数据,华创证券按照“三条红线”标准对(dui)2019年销售30强房企进行了划分。“三条红线”均触及的(de)房企共有9家;触及两条红线的(de)有5家;触及一条红线的(de)有11家;三条均未触及的(de)只有5家。而这30家房企中,多数房企有息负债的(de)增速超过了15%,这意味着政策一旦落地并全面实施,行业整体降杠杆的(de)压力并不小。同时华创证券分析认为,为降低净负债率,此后一段时间(shijian)内房企联营、合营的(de)事件可能增多,明股实债的(de)风险也可能上升。

“通过今年的(de)半年报就能看出,不少房企的(de)资产负债率只是(shi)略低于70%,踩在其中一条‘红线’的(de)边上,很可能是(shi)优化过报表,可见不少房企其实已在研究并努力适应这一政策。”上述业内人(ren)士表示,其实行业内有不少方法降低表内负债,但从此次监管层的(de)决心来看,这些技术层面的(de)优化其实已无多大效用,思考如何稳健发展才是(shi)当前房企必做的(de)功课。

“但这项政策即便全行业施行,也不会直接影响到房企的(de)生存,即便是(shi)中小规模房企,由于深耕区域发展,各方面资源其实已较深厚。”该人(ren)士认为,融资环境收紧与房企生存并无直接关系,后期是(shi)否会出现大规模收并购也与此次政策无太大关联,不过中小规模房企此后的(de)扩张会受政策影响,一定程度上行业格局将进一步固化。

该人(ren)士还表示,为尽快适应政策要求,往后联合开发的(de)地产项目很可能将增多。“快速发展的(de)房企很难突然慢下来,既要维系规模体量,又要降低资金和市场风险,联合拿地和开发或许是(shi)最优选择。”该人(ren)士分析,房企融资收紧背景下,通过联合拿地或开发不仅能有效分化资金和市场风险,在各类榜单统计权益金额时,联合拿地的(de)部分也会全部计入合作任意一方,也能让合作各方保持较好(hao)的(de)销售业绩。

(责任编辑:田云绯)



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